投拓狗日記 
金誠(chéng)同達(dá)成立于1992年，總部位于北京，在上海、深圳、合肥、杭州、南京、成都、西安、沈陽(yáng)、濟(jì)南設(shè)有分所，并在日本東京設(shè)有辦事處。今天，金誠(chéng)同達(dá)已發(fā)展成為中國(guó)境內(nèi)極具規(guī)模、最富活力的律師事務(wù)所之一。 在諸多業(yè)務(wù)領(lǐng)域，金誠(chéng)同達(dá)都已成為行業(yè)里的領(lǐng)頭軍，能夠?yàn)榭蛻籼峁┤轿弧⒍鄬哟巍€(gè)性化的優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋公司設(shè)立與合規(guī)、資本市場(chǎng)、金融、保險(xiǎn)、信托、房地產(chǎn)、項(xiàng)目融資、基礎(chǔ)建設(shè)、PE/VC、資產(chǎn)管理、并購(gòu)、稅務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、互聯(lián)網(wǎng)、反壟斷、勞動(dòng)法、訴訟與仲裁以及境外投資、外商投資、國(guó)際貿(mào)易、WTO爭(zhēng)端解決、跨境爭(zhēng)議解決等。
作者：新芽
來(lái)源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
2019年國(guó)家稅務(wù)總局刊登了一則指導(dǎo)性判例：主要講的是某開發(fā)商在土增稅清算時(shí)，開發(fā)成本采取了層高系數(shù)法進(jìn)行分?jǐn)偂５钱?dāng)?shù)囟悇?wù)局不認(rèn)，要求按照建筑面積法進(jìn)行計(jì)算。
官司打到最后，法院做出解釋：納稅人有權(quán)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅灿袡?quán)按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂５浅酥獾姆椒▌t必須征得當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可！
其實(shí)在實(shí)操中，除非有特別規(guī)定，土地增值稅清算成本分?jǐn)偡椒ㄒ话銉H可采取占地面積法和建筑面積法進(jìn)行成本的分?jǐn)偂炊囗?xiàng)目受益的，應(yīng)按【占地面積比例】分?jǐn)偅煌豁?xiàng)目不同物業(yè)類型，應(yīng)按【實(shí)測(cè)建筑面積比例】分?jǐn)偂?/p>
其他所謂的合理分?jǐn)偡椒ㄐ枰Y(jié)合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的政策特別規(guī)定且得到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的審核認(rèn)定后方能使用，納稅人自身并無(wú)除上述兩種分?jǐn)偡椒ㄖ獾念~外主動(dòng)選擇權(quán)。
#1
法規(guī)依據(jù)
一、稅務(wù)總局層面
1、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字[1995]6號(hào))規(guī)定：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
2、《關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))第二十一條審核扣除項(xiàng)目是否符合下列規(guī)定：納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。
二、地方稅務(wù)層面
（1）福州稅務(wù)局：房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算分配辦法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目中包含不同類型房地產(chǎn)的，其房地產(chǎn)開發(fā)成本可采取層高系數(shù)計(jì)算分配辦法。
（2）江西稅務(wù)局：建造既有住宅又有非住宅的綜合樓，土地成本按不同類型房地產(chǎn)的銷售收入分?jǐn)偅渌M(fèi)用按單位建筑面積分?jǐn)偂?/p>
#2
其它合理分?jǐn)偡绞?/span>
首先要強(qiáng)調(diào)的是，下面所說(shuō)的分?jǐn)偡绞剑轻槍?duì)不同的扣除項(xiàng)目有不同的規(guī)定，并不是適用所有扣除項(xiàng)！同時(shí)，這些分?jǐn)偡椒ǜ鞯卣J(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，應(yīng)以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。
①層高系數(shù)法：
為什么會(huì)有層高系數(shù)法？在一些項(xiàng)目中同一棟建筑物內(nèi)存在不同業(yè)態(tài)，而這種業(yè)態(tài)的層高不同所發(fā)生的直接建造成本比如材料、人工也會(huì)明顯不同。實(shí)務(wù)中最典型的情況是底商+住宅模式，底商一般在4.5-6米之間，而住宅一般在3米左右，【建筑面積分?jǐn)偡ā繘](méi)有考慮這種不同層高對(duì)開發(fā)成本的影響，采用一刀切的方法進(jìn)行分?jǐn)偅w現(xiàn)不了這種成本差異，實(shí)質(zhì)上是有失客觀的，而層高系數(shù)法恰好可以彌補(bǔ)這種不足。
②直接成本法：
開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象；共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象。簡(jiǎn)單理解為可以直接歸屬于計(jì)稅成本對(duì)象的直接歸集，不必采取建筑面積法、占地面積法等。
#舉個(gè)例子，在某商住一體的建筑主體中：
商業(yè)外墻砌大理石墻磚（玻璃幕墻），住宅外墻粉刷涂料，因此大理石外墻（玻璃幕墻）成本直接歸屬于商業(yè)，住宅粉刷成本歸屬于住宅；
③售價(jià)比率法
售價(jià)比率法是以房屋單位售價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算分?jǐn)傞_發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價(jià)的高低，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結(jié)構(gòu)的房屋，門面房售價(jià)高于住宅房，不同售價(jià)理應(yīng)分?jǐn)偛煌杀颈壤?/p>
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 被罰！土增稅清算，成本分?jǐn)偡椒ú荒軄y來(lái)！
