在這一年夏天，發(fā)改委778號(hào)文對(duì)房企境外發(fā)債進(jìn)行約束，進(jìn)一步明確了期限、備案要求等。

當(dāng)中有一點(diǎn)被業(yè)內(nèi)認(rèn)為影響較大，即：     

這意味著，房企新發(fā)外債只能用于借新還舊，且僅能償還中長(zhǎng)期外債。

換個(gè)直白的說(shuō)法，如果之前沒(méi)有中長(zhǎng)期境外債，那么以后也不會(huì)有。因?yàn)橹荒艽媪繚L續(xù)。當(dāng)然，房企境外短期外債和短期借款并不受到限制。

那一年的新力集團(tuán)控股（02103.HK，下稱新力地產(chǎn)），剛好迎來(lái)自身發(fā)展史上的轉(zhuǎn)折點(diǎn)——登陸香港資本市場(chǎng)。

上市發(fā)債融資總歸是連著的動(dòng)作，這本來(lái)也沒(méi)什么。

不過(guò)有意思的是，新力地產(chǎn)、D和E房企發(fā)的是2年期的中長(zhǎng)債，而不少在778號(hào)文之后上市的中小房企多數(shù)發(fā)的是1年期以內(nèi)美元債。▼

新力地產(chǎn)的這筆中長(zhǎng)期債發(fā)行于2020年6月18日，距離發(fā)改委778號(hào)文正式下發(fā)，間隔近一年。

這也是新力地產(chǎn)存量美元債中唯一的一筆中長(zhǎng)期美元債。發(fā)行規(guī)模2.1億美元，票息10.5%，每半年付息，2022年6月到期。 

發(fā)的出來(lái)，合理情況下的原因有兩種：

經(jīng)初步核對(duì)，這兩種情況適用于D、E公司，但放在新力地產(chǎn)身上，則比較“蹊蹺”。

如果第一種情況成立（即778號(hào)文之前，拿到額度），那么就會(huì)和一眾機(jī)構(gòu)對(duì)新力地產(chǎn)的分析報(bào)告相沖突。

房企發(fā)外債，需要在登記備案的時(shí)限和額度內(nèi)進(jìn)行。如果沒(méi)有額度（又叫“路條”），必不可少的一環(huán)是向發(fā)改委申請(qǐng)登記備案。 

至少有3家機(jī)構(gòu)在2020年4月發(fā)布的研究報(bào)告中明確表明：當(dāng)時(shí)新力地產(chǎn)正處于申請(qǐng)發(fā)行外債額度中。注意，是進(jìn)行時(shí)，而非完成時(shí)。▼

甚至一份報(bào)告直接寫(xiě)到：“新力地產(chǎn)申請(qǐng)了5億美金的境外債額度，在等批復(fù)。” 

新力地產(chǎn)官方網(wǎng)站的通訊簡(jiǎn)報(bào)也肯定了這三份報(bào)告的存在。▼

按照官方的通報(bào)簡(jiǎn)訊，新力地產(chǎn)在2020年4月和機(jī)構(gòu)投資者們密集開(kāi)了會(huì)。關(guān)于申請(qǐng)發(fā)外債額度的信息，估計(jì)是在那時(shí)對(duì)外釋放的。

當(dāng)然新力地產(chǎn)有可能是在778號(hào)文之前拿到發(fā)外債額度。只不過(guò)可能沒(méi)在有效期使用以至于被作廢。而新的額度要根據(jù)更新后的中長(zhǎng)期債務(wù)情況再申請(qǐng)。所以2020年4月，它可以對(duì)機(jī)構(gòu)稱，正在申請(qǐng)。

但不管怎么樣，如果當(dāng)時(shí)釋放的信息無(wú)誤，第一種假設(shè)基本被推翻。所以新力地產(chǎn)發(fā)外債額度的獲取在778號(hào)文發(fā)布之后。

既然發(fā)外債額度的獲取在778號(hào)文發(fā)布之后，那就是第二種情況，即存在中長(zhǎng)期外債，才能借新還舊。 

反正跟路數(shù)在《新力地產(chǎn)財(cái)報(bào)疑云待解》里指出的一樣，新力地產(chǎn)在信息披露上需要進(jìn)一步改進(jìn)。所以，找尋它家的中長(zhǎng)期外債并不容易。

首先排除美元債。因?yàn)樵谀枪P2年期債發(fā)行之前，新力地產(chǎn)并沒(méi)有一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外美元債。▼

再排除招股書(shū)中列出的外債——發(fā)行于2019年9月和10月，本金總額達(dá)到1.699億美元，年化利率12.5%的私人貸款及私人票據(jù)。因?yàn)轱@示的期限上限是12個(gè)月，不應(yīng)該為中長(zhǎng)期債務(wù)。▼

那剩下的可能就是私募債、銀團(tuán)貸款等。路數(shù)翻遍新力地產(chǎn)的招股書(shū)，在會(huì)計(jì)師報(bào)告部分里的一行字里，找到了“可能的中長(zhǎng)期外債”。▼

結(jié)合當(dāng)時(shí)匯率推算，16.976億港幣≈2.1億美元，剛好是新力地產(chǎn)在2020年6月18日發(fā)行的那筆美元債金額。

基于常識(shí)推演，澳門(mén)國(guó)際銀行這筆貸款大概率是內(nèi)存外貸業(yè)務(wù)：

內(nèi)存外貸業(yè)務(wù)本身，基本沒(méi)有問(wèn)題。但在信息披露不詳實(shí)的前提下，澳門(mén)國(guó)際銀行的內(nèi)存外貸業(yè)務(wù)的利息、期限情況屬于未知。

按照常規(guī)，澳門(mén)國(guó)際銀行的內(nèi)存外貸業(yè)務(wù)一般時(shí)間期限上是一年期，一年一年續(xù)。這就出現(xiàn)了爭(zhēng)議點(diǎn)：

爭(zhēng)議點(diǎn)一：如果是一年一年續(xù)，這筆外債能不能算是中長(zhǎng)期？有沒(méi)有打擦邊球之嫌？

爭(zhēng)議點(diǎn)二：若不是一年期，新力地產(chǎn)靠什么資質(zhì)拿到更長(zhǎng)期限的內(nèi)存外貸？有沒(méi)有可能因?yàn)樯鲜羞^(guò)程中在境外的資金鋪排，間接性拿到額度？

爭(zhēng)議點(diǎn)三：如果澳門(mén)國(guó)際銀行的這筆貸款不屬于中長(zhǎng)期外債，那又是哪筆？這恐怕是個(gè)無(wú)解之問(wèn)，除非拿到的批文里有標(biāo)明。

這筆債過(guò)往和近期的價(jià)格走勢(shì)不算特別樂(lè)觀。▼

好在惠譽(yù)近期還是維持了對(duì)它的B+評(píng)級(jí)。盡管惠譽(yù)自己也稱，新力地產(chǎn)的評(píng)級(jí)仍受到較高杠桿率的制約。

新力地產(chǎn)也做了努力來(lái)穩(wěn)定投資者。6月7日，它花了200萬(wàn)美元“慷慨”地對(duì)這筆債進(jìn)行了部分贖回，占到總額的0.95%。

照常規(guī)，新力地產(chǎn)接下來(lái)要為這筆債券到期時(shí)的償付，做申請(qǐng)額度的準(zhǔn)備。

但跟之前不同的是，融資大環(huán)境在方方面面已經(jīng)更加規(guī)范和嚴(yán)謹(jǐn)了。