投拓狗日記 
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作者：陽新芽
來源：投拓狗日記（ID:ziguanshidai）
有人問了個問題：“回遷安置中，視同銷售收入等于視同銷售成本，那不是等于不用交視同銷售所得和土增稅？”
我不知道大家有沒有聽懂這哥們的意思。
打個比方，“拆一還一”100㎡，市場價值100萬，那么確認視同銷售收入100萬，拆遷補償成本也是100萬，暫不考慮流轉稅，他認為，企業所得稅=（100-100）×25%=0
其實，還真不少人有這樣的疑問，但這是不對的！
因為視同銷售所確認的拆遷補償成本是要分攤到整個項目，而不只是分攤到安置的這部分！
有點繞口，沒有關系，我們來看一個案例！
【案例】登山哥是一家房地產開發企業，2018年南都縣政府招商引資的原因，登山哥與當地皮革廠簽定了合同。合同約定，對皮革廠進行拆遷，建設商住項目，總可售面積10萬方，建成后其中3萬方返還給皮革廠，除此外沒有支出其它土地款，請計算視同銷售所得！
該項目開發產品的成本構成為：
1、土地征用費用及拆遷補償費0萬元；
2、前期工程費1000萬元；
3、建筑安裝工程費15000萬元
4、基礎設施建設費3000萬元；
5、公共配套設施費800萬元；
6、開發間接費200萬元。
總成本為20000萬元，總可售面積為10萬㎡。單位成本2000元/㎡。該縣同類項目平均售價為6000元/㎡。
我們先來回顧一下國稅發[2006]187號文規定：
房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
該計算如下過程如下：
1、支付建筑施工等其它開發成本20000萬元。
2、拆遷補償費支出=30000×6000=18000萬元
注意∶這里的拆遷補償費不能認為只是拆遷戶30000平方米的，而是整個樓盤的。需要在總可售面積10萬平方米中分攤。
3、視同銷售收入=30000×6000=18000萬元
4、單位可售面積計稅成本=（20000＋18000）÷100000=3800 元/平方米
注意∶其中10萬平方米是作為總的建筑面積計算的，不能以7萬元平方米作為分母
5、視同銷售成本=3800×30000=11400萬元
6、視同銷售所得=18000-11400=6600萬元
從該案例可以看到，視同銷售部分——收入并不等于成本，依然要繳納企業所得稅，和土地增值稅。因為視同銷售的成本不僅是安置房的成本，而是要分攤到整個項目，即拆遷安置的部分和非安置的部分！
同樣道理，如果是用購置房屋來拆遷安置同樣會產生視同銷售所得。將購房支出直接計入拆遷補償費處理時，同樣拆遷補償費需要分攤，不能簡單地理解為收入等于成本，沒有土地增值稅。
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原標題： 回遷安置，好多人都搞錯了！
