前些天，本號跟大家聊了聊“爛尾樓”的話題，不過主要是從接盤資金安排與預(yù)售制角度討論的。1，今晚的稿件，是從“爛尾樓”對銀行涉房類貸款業(yè)務(wù)的影響面來觀察的；前不久呢，被卷入“爛尾樓”輿論的各大銀行先后公開回應(yīng)，大意是說，房貸業(yè)務(wù)目前占我們貸款余額比例小，風(fēng)險(xiǎn)是可控的。
作者 | 愉見財(cái)經(jīng)
前些天，本號跟大家聊了聊“爛尾樓”的話題，不過主要是從接盤資金安排與預(yù)售制角度討論的。我們會(huì)持續(xù)跟進(jìn)這個(gè)話題，預(yù)告一下：1，今晚的稿件，是從“爛尾樓”對銀行涉房類貸款業(yè)務(wù)的影響面來觀察的；2，下周還會(huì)出一篇深度，目前“愉見財(cái)經(jīng)”已經(jīng)采訪了多家銀行的相關(guān)業(yè)務(wù)人士，聊到的是銀行監(jiān)管賬戶里的“預(yù)售資金”迷蹤，記得來看。好，說今天的正題。前不久呢，被卷入“爛尾樓”輿論的各大銀行先后公開回應(yīng)，大意是說，房貸業(yè)務(wù)目前占我們貸款余額比例小，風(fēng)險(xiǎn)是可控的。
那么，銀行涉房類貸款究竟是何情況？這篇文章將以涉房類貸款發(fā)放的主力銀行——6家國有大型銀行為觀察主體，給大家盤點(diǎn)一下涉房類貸款規(guī)模、業(yè)務(wù)占比、不良率等重點(diǎn)指標(biāo)數(shù)據(jù)。
一、個(gè)人金融業(yè)務(wù)——個(gè)人住房貸款
說到各家銀行房貸余額占比較小，一個(gè)不容忽視的大背景便是監(jiān)管制約因素。2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了一份重磅文件——《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），分檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，并對超過上限的銀行設(shè)置過渡期，同時(shí)建立了區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制。《通知》頒布后，房貸集中度管理這項(xiàng)重點(diǎn)工作，立馬被各大銀行提上日程。銀行的動(dòng)作傳導(dǎo)至市場后，購房者最為直接的感受就是——房貸審批從嚴(yán)了、放款速度變慢了，甚至有銀行直接停貸。回顧當(dāng)時(shí)的新聞報(bào)道，標(biāo)題直接點(diǎn)名房貸“變天”，部分銀行表示房貸額度緊張、辦房貸要排隊(duì)：銀行素來有“貸款放年頭、存款沖年尾”的習(xí)慣，而當(dāng)時(shí)，明明是在2021年年初，房貸額度卻不夠用，這種情況，再往更早些年去看是相當(dāng)罕見的。
房貸的“緊俏”程度愈演愈烈，引發(fā)監(jiān)管關(guān)注。2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，央行回應(yīng)了市場熱議的個(gè)人住房貸款趨緊現(xiàn)狀，并提出指導(dǎo)主要銀行保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序。
所以結(jié)論就是，總體看，2021年主要銀行的房貸業(yè)務(wù)規(guī)模有小幅增長，但在所有貸款業(yè)務(wù)中的占比卻有所下降，如圖1所示：
圖1：2020及2021年6家國有大型銀行個(gè)人住房貸款情況資料整理自各銀行2021年年度報(bào)告，愉見財(cái)經(jīng)整理做圖。備注：統(tǒng)計(jì)口徑方面，如存有集團(tuán)、本行兩種的，以本行口徑為準(zhǔn)，且剔除境外業(yè)務(wù)。
6家國有大行中，建行、工行、農(nóng)行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的絕對規(guī)模分列前三甲。這些銀行的2021年的個(gè)人住房貸款絕對規(guī)模有所上升，但在所有貸款業(yè)務(wù)中的占比卻有所下降。以建行為例，其2020年個(gè)人住房貸款在所有貸款（包括個(gè)人貸款、對公貸款等）的占比為34.73%，到2021年下降到33.96%，中國銀行則從34.71%下降到33.32%?？傮w看，基本上體現(xiàn)了監(jiān)管所希望的“平穩(wěn)有序”。
再來看不良數(shù)據(jù)?！锻ㄖ烦雠_前商業(yè)銀行對個(gè)人住房貸款的顯著偏好并不是無條件的，與其資產(chǎn)質(zhì)量密切相關(guān)。像建行副行長就在業(yè)績會(huì)上公開表示過，個(gè)人按揭貸款等業(yè)務(wù)資產(chǎn)質(zhì)量較好。這里以農(nóng)行2021年各貸款業(yè)務(wù)的不良數(shù)據(jù)為例：可以看出，個(gè)貸業(yè)務(wù)中，信用卡、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸的不良率分別為0.99%、1.33%、0.64%，而個(gè)人住房貸款僅為0.36%；工行的不良數(shù)據(jù)同樣如此，0.24%的不良率在所有類型的貸款業(yè)務(wù)中表現(xiàn)最優(yōu)：
個(gè)人房貸較好的質(zhì)量離不開房貸申請人對信用的珍惜。好不容易湊齊的首付，甚至掏空了“六個(gè)錢包”，誰愿意看到因?yàn)椴话磿r(shí)還款，房子重新被收回的情況呢？
二、公司金融業(yè)務(wù)——房地產(chǎn)行業(yè)貸款
除了個(gè)人住房貸款以外，《通知》還就行業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)貸款占比提出要求。文件中對于過渡期的表述是：
“2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。”
到目前，《通知》的首批過渡期還未到期。監(jiān)管給出的集中度計(jì)算公式是：“愉見財(cái)經(jīng)”觀察到，無論是個(gè)人住房貸款還是房地產(chǎn)貸款，均處于調(diào)整的動(dòng)態(tài)過程中，但這種調(diào)整并不是單純壓縮兩項(xiàng)貸款的余額，而是通過擴(kuò)大人民幣各項(xiàng)貸款余額，也就是擴(kuò)大分母的方式，來使得占比減小。
如下表，6家國有大行2021年的房地產(chǎn)貸款絕對規(guī)模均有所上升：表1：2020及2021年6家國有大型銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款情況資料來自各銀行2021年年度報(bào)告，愉見財(cái)經(jīng)制表。
但比例依然有所下降，例如建行房地產(chǎn)貸款比例從4.11%下降到3.89%。而從不良率來看，房地產(chǎn)行業(yè)貸款的表現(xiàn)就沒有個(gè)人住房貸款那么優(yōu)質(zhì)了，多家銀行的不良率從2020年到2021年均有所上升。以農(nóng)行為例，從1.81%上升到3.39%；再與其他行業(yè)進(jìn)行對比，其不良率僅次于制造業(yè)和采礦業(yè)：
盡管房地產(chǎn)行業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)有所上升，但如果對房地產(chǎn)融資進(jìn)行更為嚴(yán)格的限制，并不見得能迎來理想結(jié)果，這兩天也有不少反對取消“預(yù)售制”的聲音出來?？偠灾幚淼闹骶€思想仍應(yīng)以“穩(wěn)”字當(dāng)頭。
在年報(bào)中，一些銀行已經(jīng)提到了市場上房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。講得比較詳細(xì)的是郵儲(chǔ)銀行，提及房地產(chǎn)行業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)上升以及會(huì)影響到產(chǎn)業(yè)鏈上下游：
“房企融資大幅收縮，商品房銷售景氣度持續(xù)走弱。房地產(chǎn)行業(yè)整體信用風(fēng)險(xiǎn)上升，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，出現(xiàn)債務(wù)違約事件，同時(shí)引發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游行業(yè)如房屋建筑業(yè)、建筑裝飾和其他建筑業(yè)、建筑安裝業(yè)、家具制造業(yè)等的需求下降、資金周轉(zhuǎn)承壓。”
其他銀行也或多或少提到了涉房風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行了相應(yīng)表態(tài)，這里匯總?cè)缦拢?/span>根據(jù)財(cái)報(bào)內(nèi)容，銀行涉房的重點(diǎn)行動(dòng)主要集中于以下三個(gè)方面：
一是響應(yīng)監(jiān)管精神。主要涉及各項(xiàng)合規(guī)工作，例如堅(jiān)持“房住不炒”定位，落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策和房地產(chǎn)金融審慎管理制度要求，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，繼續(xù)對商業(yè)性房地產(chǎn)投融資實(shí)施限額管理等。
二是滿足合理需求。例如個(gè)人住房貸款方面，執(zhí)行差別化住房信貸政策，積極支持居民家庭合理住房需求尤其是首套房的需求。再如房地產(chǎn)企業(yè)方面，積極滿足房企合理融資需求，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)、均衡、有序投放等。
三是保障平穩(wěn)發(fā)展。不止一家銀行提到了“保交樓”的目標(biāo)，這也是“爛尾樓”業(yè)主們最核心的訴求。當(dāng)然，要想實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期）、“三?！保ū＝粯恰⒈Ｃ裆?、保穩(wěn)定），既需住建部門與金融部門形成合力，同時(shí)也離不開地方政府的支持。
綜合看，在集中度規(guī)定的影響下，商業(yè)銀行早已著手房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理，并且已經(jīng)將房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對舉措貫穿在日常工作中，結(jié)合此前銀行公示的各項(xiàng)數(shù)據(jù)來看，確實(shí)“影響不大”、“風(fēng)險(xiǎn)可控”。
但我們更應(yīng)該意識到，落在財(cái)務(wù)報(bào)表上的指標(biāo)數(shù)據(jù)，背后承載了千家萬戶的生活希望。對于龐大的商業(yè)銀行來說微不足道的“可控”風(fēng)險(xiǎn)，對于一個(gè)掏空家里所有積蓄還背上巨額貸款的小家庭來說卻可能是100%的滅頂之災(zāi)。
不論如何，“穩(wěn)”字當(dāng)頭的環(huán)境下需要各方協(xié)調(diào)，將保障個(gè)人住房復(fù)工、交房作為首要內(nèi)容，同時(shí)也要考慮建立起防范“爛尾樓”工程的長效機(jī)制，對預(yù)售機(jī)制、資金監(jiān)管機(jī)制等作出進(jìn)一步夯實(shí)與優(yōu)化，切莫讓為住房拼盡全力的那些人們，最后流離失所。
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深度 | “爛尾樓”對銀行房貸業(yè)務(wù)真的影響不大嗎？| 愉見財(cái)經(jīng)
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