觀點 
專注企業(yè)債務(wù)紓困與價值重組的實戰(zhàn)筆記?服務(wù)銀行、AMC、政府平臺及民營企業(yè)?涅槃貸 3.0 開創(chuàng)踐行者?以 “鐵算盤、鐵賬本、鐵規(guī)章” 重塑信用。
作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
在算賬時，新城的投資部門把盈利比規(guī)模看得重要。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 江蘇南通的土拍似乎正朝著另一個方向走去。
2021年7月7日，南通成功出讓了位于海門市的7宗商住地塊，成交總價57億元。其中，6宗地塊均以底價成交，剩余一宗溢價地塊亦僅有0.19%的溢價率。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，本次競得企業(yè)包括中天鋼鐵、海潤城發(fā)、三江置業(yè)、師山置業(yè)，以及海鴻投資與新城的聯(lián)合體。
南通中銘置業(yè)有限公司（母公司為中天鋼鐵）以1.63億元底價拿下海門港新區(qū)發(fā)展大道南、港西大道東側(cè)地塊，樓面地價1546元/平方米。
南通瑞城置業(yè)有限公司（母公司為江蘇海潤城市發(fā)展集團）底價4.2億摘得臨江新區(qū)臨江大道南、莫愁湖路東側(cè)地塊，樓面地價2537.86元/平方米。
南通上駿商業(yè)運營有限公司（三江置業(yè)旗下公司）底價摘下長江路西、紅海路北側(cè)地塊以及長江路西、紅海路南側(cè)地塊，合計成交價22.04億元。
江蘇師山置業(yè)有限公司（海鴻投資旗下公司）以7.66億元底價獲得宏偉路西、北海路北側(cè)地塊，樓面地價8910元/平方米。
上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司&江蘇華夏紡谷實業(yè)發(fā)展有限公司（新城&海鴻投資）聯(lián)合拿下了家紡城板塊的兩宗地，合計成交價21.45億元。
據(jù)悉，新城此次聯(lián)合的海鴻投資前身為海門市保障房建設(shè)投資集團有限公司，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌海門區(qū)保障房項目建設(shè)，隸屬于當(dāng)?shù)貒Y。
自集中供地面世以來，杭州、廈門、武漢等城市土拍時熱火朝天的景象，與政策出臺時所期望的“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”顯然有所不同。
雖然南通并不屬于首批22城集中供地中的重點城市，但其憑借優(yōu)越的地理位置仍然是市場關(guān)注的焦點。
6月份，南通集中推出了29塊涉宅用地，并預(yù)計于7月7日至7月13日間集中出讓，首日推向市場的便是上述提到的海門市7宗地，且均為雙限地塊。
一位業(yè)內(nèi)人士表示，今天只是南通集中拍地的首日，出讓地塊也不是主城區(qū)的核心地塊，參與競拍的頭部房企較少，僅有新城拿下了兩宗地塊。同時地塊均為雙限地，房企的利潤空間基本被鎖定，這種土拍情況是政策與房企都樂于見到的。
其也表示，隨著主城區(qū)崇州區(qū)地塊在明日入市競買，房企們的爭奪熱情或許會比今日要熱情不少。
值得注意的是，今日出讓的7宗地塊均為商住地塊，均有不同體量的商業(yè)自持要求，對房企的商業(yè)運營及資金能力提出了一定的考驗。
以上述新城&海鴻投資聯(lián)合拿下的兩宗地塊為例，分別為三星鎮(zhèn)紡都大道北、秀竹路東側(cè)地塊，是當(dāng)天土拍中唯一溢價的土地，出讓面積61933平方米，容積率1.8，房屋最高備案均價（毛坯）：18700元/平方米。地塊須配建不少于2000平方米的商業(yè)（全部自持），需集中布置，不得設(shè)計沿街式店面。
另一宗為三星鎮(zhèn)紡都大道北、震蒙大道東側(cè)地塊，容積率2.0，出讓面積，63905平方米，房屋最高備案均價（毛坯）：18700元/平方米。須配建不少于5000平方米的商業(yè)（全部自持），需集中布置，不得設(shè)計沿街滿鋪式店面。
據(jù)悉，兩宗地塊雖然同在一個版塊，卻并不相鄰，兩者相距近1千米，均須集中布置商業(yè)部分，而非傳統(tǒng)多數(shù)見到的沿街滿鋪式店面。
新城、商業(yè)、集中布置，這幾個詞不免讓人聯(lián)想到新城的吾悅廣場。
雖然建設(shè)標(biāo)的并非吾悅廣場，但新城憑借過去在商住地塊聯(lián)合開發(fā)中的經(jīng)驗，讓其在面臨越來越多的自持地塊時有能力消化。
事實上，新城在集中供地中的拿地十分謹(jǐn)慎，天津、福州、南京、武漢等少數(shù)城市所收獲，在算賬時，新城的投資部門把盈利比規(guī)模看得重要。
王曉松對于新城在集中供地中的表現(xiàn)談到：“新城所獲取的項目目標(biāo)一定是有利可圖，才會考慮去拿地。”
不可否認(rèn)的是，2020年毛利率表現(xiàn)也給了新城不小的壓力，去年公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售分部的毛利率僅21.74%，營業(yè)成本增加了94.22%，接近翻倍。
王曉松稱，毛利率下降最大的一個原因是新城在16、17、18年這三年規(guī)模擴張過程中，戰(zhàn)略性進入一些城市，相對來說更加激進。
2021年，新城將區(qū)域公司合并，成立滬蘇大區(qū)，整合統(tǒng)籌長三角資源，由原來的四級管控變?yōu)槿壒芸兀瑥妱莸貐^(qū)權(quán)責(zé)加大，南通作為新城扎根要深耕的重點城市，公司自然不會放過低價補倉的機會。
穩(wěn)字當(dāng)頭的新城逐漸摘掉了身上“黑馬”的標(biāo)簽，平衡是公司最重要的砝碼，住宅與商業(yè)間的平衡，利潤與規(guī)模間的平衡，財務(wù)與投資間的平衡。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀點”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 解局|南通土拍首日遇冷新城奪地背后的底價思維
