投拓狗日記 
金誠同達成立于1992年，總部位于北京，在上海、深圳、合肥、杭州、南京、成都、西安、沈陽、濟南設有分所，并在日本東京設有辦事處。今天，金誠同達已發展成為中國境內極具規模、最富活力的律師事務所之一。 在諸多業務領域，金誠同達都已成為行業里的領頭軍，能夠為客戶提供全方位、多層次、個性化的優質法律服務，業務范圍涵蓋公司設立與合規、資本市場、金融、保險、信托、房地產、項目融資、基礎建設、PE/VC、資產管理、并購、稅務、知識產權、互聯網、反壟斷、勞動法、訴訟與仲裁以及境外投資、外商投資、國際貿易、WTO爭端解決、跨境爭議解決等。
作者：陽新芽
來源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
今天早上有朋友咨詢“芽哥，年度IRR、季度IRR、月度IRR之間的量化關系是怎么樣的？”
其實，這個問題我想大家投拓在工作中也會經常遇到！一般來說，我們都會采用公式：
年度IRR =（1+ 季度IRR）^4-1
=（1+ 月度IRR）^12-1
但是使用這個通式一般都有一個前提假設，即計算年度IRR時若使用該公式，則必須每年度的12個月或4個季度的現金流必須是相等的。
舉個栗子????：
登山哥公司某地產項目現金流如下，請分別計算季度IRR、年度IRR。
大家可以算一下：
年度IRR=(1+12.468%)^4-1=60%
其實：大家完全可以通過IRR的計算公式，即NPV=CF1/(1+i)+CF2/(1+i)2+...+CFn/(1+）^n=0
去做一個推導。
如果，假設前提中的：每一年四個季度的現金流不相同，怎么辦？
舉個栗子????，假設登山哥公司地產項目現金流如下：
顯然，（1+季度IRR）^4=51%≠60%，這個時候就不能再使用上述公式。
為什么每季度現金流不一致的時候，年度IRR≠（1+ 季度IRR）^4-1？由于IRR的EXCEL公式中根本不需要填寫現金流發生時間，所以它自動默認資金的投入和回收時間點都是每一期的正中間！
這個話有點拗口，比如在年度IRR中，其默認是2020年6月30日投入20億，2021年6月30日收回32億。但例2中，明顯項目投入時間偏早，回收時間偏晚，導致這個默認不成立！
IRR是一個比較粗糙的公式，現在越來越多TOP房企通過引入XIRR來更加精準的計算。XIRR能精確到現金流投入和收回具體發生在哪一天！
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