1、通過非并表企業(yè)進(jìn)行融資

房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)階段，土拍金額越來越大，很多房企都采用合作開發(fā)的模式，注冊(cè)的合資項(xiàng)目公司融資成為普遍現(xiàn)象。

具體表現(xiàn)我舉個(gè)栗子：

A房企與B房企合資成立了一個(gè)項(xiàng)目D公司，用于合作開發(fā)某新項(xiàng)目，由于A房企在股權(quán)比例和控制力上沒有對(duì)項(xiàng)目公司D構(gòu)成控制權(quán)，因此對(duì)項(xiàng)目公司沒有并表權(quán)。但是A與B公司約定D公司在開發(fā)過程中的融資，按照股權(quán)比例進(jìn)行同比例分配。

由于D公司屬于A房企的非并表企業(yè)，因此其融資性負(fù)債就不體現(xiàn)在A房企的財(cái)務(wù)報(bào)表中，但是實(shí)際上A房企對(duì)相應(yīng)的債務(wù)還是負(fù)有償還的義務(wù)。

2、租賃

這是最傳統(tǒng)的表外融資的方式。租賃又分為經(jīng)營(yíng)性租賃和融資租賃兩種，一般來講只有經(jīng)營(yíng)性租賃才被視為是合法合規(guī)的表外融資方式。但是只有融資租賃對(duì)房企來講才是最切合實(shí)際融資需求的。

所以很多有物業(yè)出租的房企拼命地想把融資租賃在合同中變現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)性租賃行為，從而表現(xiàn)為表外融資。

具體操作方式表現(xiàn)為，投資者首先對(duì)相關(guān)的資管計(jì)劃進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，如集合信托計(jì)劃、私募基金等。

資管計(jì)劃對(duì)房企下屬的項(xiàng)目公司進(jìn)行融資，與投資者約定了固定的投資回報(bào)或者優(yōu)先分紅權(quán)利。

房企對(duì)該項(xiàng)融資計(jì)劃進(jìn)行了擔(dān)保（沒有股權(quán)抵押或質(zhì)押的保證擔(dān)保不體現(xiàn)在表內(nèi)），最終由房企或者是項(xiàng)目公司對(duì)投資者持有的股權(quán)進(jìn)行回購(gòu)。

具體的交易架構(gòu)如下：

需要注意的是，隨著6月份銀保監(jiān)會(huì)23號(hào)文的發(fā)布，明股實(shí)債目前在地產(chǎn)融資端可操作的空間基本不大了，未來做真正的股權(quán)投資才能行得通。這個(gè)問題我往期文章專門講過了，附鏈接：

4、關(guān)聯(lián)方借款融資：

有的房企采用向關(guān)聯(lián)方或者上下游合作伙伴借款的方式，用經(jīng)營(yíng)性負(fù)債代替金融負(fù)債。這個(gè)概念聽起來有點(diǎn)云里霧里，我舉兩個(gè)栗子大家就知道了。

比如從去年開始流行的各大房企的商票，還有要求總包單位墊資到主體建筑封頂?shù)哪撤科蟮摹膀}操作”，都是屬于廣義的關(guān)聯(lián)方借款行為。

這部分負(fù)債通常表現(xiàn)為“長(zhǎng)期應(yīng)付款”，但房企確實(shí)要在這類行為當(dāng)中承擔(dān)一定的融資成本。

5、ABS融資

ABS融資將原始資產(chǎn)權(quán)益人將一些流動(dòng)性較差或者較難變現(xiàn)的資產(chǎn)，通過資產(chǎn)支持計(jì)劃變?yōu)楝F(xiàn)金。地產(chǎn)類的ABS因?yàn)榉N類的不同，可以實(shí)現(xiàn)部分或者全部地出表，有的項(xiàng)目主體因?yàn)楸旧砭筒辉诒韮?nèi)，不構(gòu)成房企的有息負(fù)債。

主要類別有供應(yīng)鏈ABS、購(gòu)房尾款A(yù)BS、物業(yè)費(fèi)ABS、REITs、CMBS、物業(yè)租金ABS融資等七種。

紅色部分屬于表外融資特征較為明顯的房企，當(dāng)然僅供參考。